da IlSole24ore.it Real Estate
La Lombardia viaggia a velocità sostenuta rispetto alle altre Regioni italiane. Un trend che si rivela anche nel mercato immobiliare. È quanto emerge dal Rapporto redatto da Scenari Immobiliari insieme a Casa.it, che sottolinea come i prezzi del mattone residenziale qui siano partiti al rialzo (ancora molto contenuto) ben prima che altrove. I 12 capoluoghi lombardi evidenziano però stadi diversi della situazione di mercato post-crisi, con Milano che rappresenta un unicum nel panorama italiano.
Milano è il mercato principale residenziale della Regione (il secondo a livello nazionale dopo Roma) con compravendite che nel 2019 coprono il 18% del totale del territorio lombardo e il 66% dei capoluoghi, mentre il fatturato della città rappresenta oltre l’82% del giro d’affari realizzato nei capoluoghi. Negli ultimi 12 mesi a Milano si sono vendute il 10% in più di case e un ulteriore incremento è previsto per il prossimo anno (+16,4%).
Brescia e Monza sono al secondo e terzo posto nella classifica regionale, rispettivamente con 2.750 e 2.050 transazioni. Bergamo si colloca al quarto posto sia per fatturato che per numero di compravendite, incanalata in una crescita lenta ma costante.
Como e Varese pesano, in termini di fatturato, il 2% sul totale dei capoluoghi regionali, con un andamento in crescita stabile. Seguono Cremona, Lecco, Lodi, Mantova e Pavia. Sondrio è il fanalino di coda per compravendite, ma anche per calo dei prezzi a dieci anni (-23,7%).
Ci sono dinamicità e specificità che sono state la chiave di successo di alcune di queste città, in termini di attrattività turistica che ha avuto in alcuni casi anche ricadute sul mercato immobiliare. È il caso di Como, città e paesini lungo le sponde del lago hanno tenuto in termini di prezzi anche durante la crisi. Oggi la città vede una elevata domanda di investimenti in appartamenti da mettere a reddito, domanda guidata dal successo degli affitti brevi.
La città che migliora in maniera più sensibile la propria posizione è Lecco, che incrementa di quattro volte la presenza nel ranking regionale dei prezzi inserendosi con numerose realtà semicentrali che hanno visto un’evoluzione piuttosto dinamica (in media più 5,7%). A Lecco è attesa la completa rivisitazione del lungolago, che potrebbe avere una ricaduta positiva sui prezzi al metro quadrato.
In altri casi è l’offerta culturale a guidare il riscatto. Anche se in realtà Bergamo è stata una città sempre gettonata dal turismo, adesso è sempre più meta di arrivo di francesi, spagnoli e turisti dell’est Europa, grazie anche ai buoni collegamenti aerei.
Meno dinamiche Brescia e Varese, mentre Monza rimane satellite di Milano. Quest’ultima vede quotazioni in crescita, anche se i valori rimangono in media inferiori rispetto a quelli registrati nel 2007.
Le compravendite sono aumentate negli ultimi cinque anni di quasi il 60%. Per il 2020 si prevede una crescita sia delle transazioni che del giro d’affari. «Per l’anno corrente si attende una chiusura a 27.500 compravendite, con un fatturato complessivo di poco inferiore a dodici miliardi di euro – recita il Report -. I prezzi medi di vendita confermano nelle zone centrali e semicentrali l’andamento in crescita consolidato negli ultimi anni, e l’inversione di tendenza dei prezzi nelle zone periferiche». Le quotazioni immobiliari hanno registrato, nel corso del 2019, valori medi pari a 8.800 euro al metro quadrato per il centro e 5.100 euro al metro quadrato per le zone semicentrali. Il valore medio nelle zone periferiche è di 3.200 euro al metro quadrato.
In città sono numerosi gli interventi urbanistici che riguardano il recupero di grandi aree dismesse, tra cui il sistema degli scali ferroviari. In fase di avvio la gara per la vendita dell’ex Scalo di Porta Romana, sul quale sono puntati i fari degli investitori. Molti gli interventi di riqualificazione di edifici più o meno centrali per adeguare l’offerta di uffici a una domanda sempre più esigente. L’aggiornamento del Pgt ha integrato il progetto di riqualificazione degli scali ferroviari prevedendo il recupero di oltre due milioni di metri quadrati di superficie con la realizzazione di funzioni residenziali, commerciali e terziarie, oltre alla creazione di un sistema di parchi ed aree verdi che dovrebbero creare una cintura verde attorno al centro della città.
