Analisi Abitare Co. sul mercato immobiliare residenziale di Milano.

Per il mercato immobiliare residenziale di Milano, in attesa dei dati ufficiali, si stima una chiusura positiva del 2022, con un numero di case vendute stimato intorno alle 28.000 unità (+4,4% sul 2021), ma le previsioni per il 2023 indicano un calo di circa il 10%.

Secondo l’analisi di Abitare Co. -società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze-, a essere cresciuto maggiormente nel 2022 è il fatturato totale, fra nuovo e usato, con un incremento di ben 37,2 punti percentuali (il più alto tra le principali città italiane) e un valore che ha sfiorato i 12 miliardi di euro. Un risultato spinto soprattutto dal nuovo aumento dei prezzi di vendita. Nel confronto tra le principali otto città metropolitane, solo Roma ha superato la città meneghina con un fatturato di € 15,8 mld.

Se si considerano esclusivamente le nuove abitazioni, l’offerta ha subito un calo del -4,3% rispetto al 2021 e la quota di case nuove in vendita rappresenta meno del 15% di tutta l’offerta residenziale presente nel Comune di Milano. Le compravendite (ca. 5.100), hanno segnato nel 2022 una contrazione del -12,2%, la più alta fra le città metropolitane. I cali, sia delle compravendite che dell’offerta, sono principalmente imputabili ai ritardi nella partenza e nell’avanzamento di molte iniziative immobiliari avviate quando la pandemia da Covid era in fase di regressione. L’aumento dei costi delle materie prime e soprattutto il rallentamento delle forniture dei materiali ha portato ad un “buco temporale” posticipando la fine lavori di diverse iniziative; conseguentemente si sono allungati i tempi di chiusura delle vendite attraverso i rogiti. Il lento miglioramento delle condizioni di mercato, soprattutto in relazione ai costi e alle forniture di materie prime, ci porta a prevedere un miglioramento del mercato nel 2023 con gli scambi in crescita del 5,5% sino a circa 5.400 abitazioni nuove compravendute.

Nonostante un’attività meno vivace anche dal punto di vista della domanda, causa aumento sui tassi di interesse, a Milano continua la corsa dei prezzi, la cui media di fine anno si attesta a circa €6.600 al mq., in aumento del +11,9% sul 2021 e del 46,6% rispetto a cinque anni fa. Le previsioni per fine 2023 indicano un’ulteriore crescita del +4,5%.

Oggi l’elemento che sta facendo più pressione sui prezzi delle nuove case è il costo degli appalti e delle aree edificabili in città, piuttosto che la domanda in acquisto.

Considerando le macroaree urbane, il prezzo medio varia sensibilmente da zona a zona: in quelle centrali si va da €10.400 ai circa €13.200 a mq., con punte che raggiungono i €19.200; nelle aree semicentrali da €5.000 a €6.550, con punte di €8.100 nel semicentro Sud, influenzato dalle opere di riqualificazione legate a Milano Cortina 2026; e in quelle periferiche da €3.800 a €4.900, con una media di prezzo top vicina ai 5.800 euro al metro quadrato. Per quanto riguarda la variazione annua nelle diverse zone, in centro i prezzi medi del nuovo sono aumentati del +8,7% sul 2021 e di ben il +42% sul 2017; in semicentro del +12,7% sul 2021 e del +38% sul 2017; in periferia del +11,9% sul 2021 e del +60% sul 2017.

La palma di macroarea con l’incremento maggiore sui prezzi di vendita spetta dunque al Sud Milano (+13,2% in media ), a partire dal semicentro sino alla periferia, grazie, come accennato, ai vari progetti di riqualificazione e rigenerazione, fra cui quelli per le Olimpiadi Invernali. Anche le altre macroaree non si sono comunque tenute lontano dall’incremento medio della zona Sud della città; infatti, ad Ovest l’aumento è stato del +12,6%, a Nord dell’11,9% e a Est del +11,4%.

Quali sono stati gli immobili più cercati nel 2022?  Come per le altre grandi città italiane, anche a Milano si è notato un cambio di passo della domanda sul fronte delle richieste in merito al taglio degli appartamenti da acquistare. I periodi di lockdown avevano fatto emergere il desiderio da parte delle famiglie di abitare in ambienti più ampi ma nel 2022 la tendenza si è arrestata, probabilmente a causa dell’incremento dei prezzi di vendita. Terrazzi, balconi e spazi verdi privati sono sempre molto apprezzati e ricercati ma non hanno un peso così determinante sulle scelte degli acquirenti. In media il taglio più venduto è il trilocale (45%), che guadagna 5 punti percentuali sul 2021, seguito dal bilocale (28%), dal quadrilocale (20%), dal monolocale (4%) e dai plurilocali (3%). Rispetto al 2021, crescono le compravendite dai monolocali ai trilocali, mentre calano i quadrilocali (-5%) e i plurilocali (-2%).