Il 12 giugno del 2023 è stato depositato il nuovo Accordo sottoscritto da Unioncasa ed altre cinque Organizzazioni di Proprietà e Inquilini maggiormente rappresentative.
Tale documento ha rappresentato una svolta per il mercato milanese delle locazioni.
Vediamo quali sono i risultati conseguiti a un anno dall’introduzione.
“Dopo 22 anni in cui a Milano tale tipologia contrattuale è stata praticamente inapplicata (con solo l’1% circa di stipule rispetto ai contratti 4+4 a canone libero come indicato da fonti ufficiali del Comune di Milano) abbiamo cercato di comprendere le motivazioni di tale insuccesso. Siamo partiti analizzando le città dove tale opportunità veniva colta con maggiore favore e abbiamo riscontrato che, in misura maggiore o minore, stava funzionando dappertutto. Non potevamo quindi attendere ulteriormente che la “capitale economica e immobiliare” del Paese restasse il fanalino di coda, oltretutto con le gravi difficoltà di reperimento di abitazioni e canoni di mercato onerosi. Abbiamo allora analizzato le motivazioni alla base di tale insuccesso, che sostanzialmente si possono riassumere in una elevata anti economicità dei valori di riferimento degli Accordi locali rispetto a quelli di mercato, una complessità di stipula del contratto e di definizione del canone e lo scarsissimo interesse anche degli intermediari a proporlo” ad affermarlo è Flavio Sanvito presidente nazionale Unioncasa che ha seguito passo a passo gli incontri che hanno portato alla definizione dell’intesa milanese.
A fronte di un canone a mercato libero di 1.000 euro mensili ad esempio, il canone concordato non raggiungeva nemmeno il 50%. Considerando un risparmio fiscale dell’11% sulla cedolare secca che è del 10% al posto dell’ordinario 21%, ed aggiungendogli anche le riduzioni dell’IMU non si va oltre il 15% di risparmio per il proprietario. Ne consegue che concedere in locazione un immobile a canone concordato avrebbe rappresentato una scelta fortemente antieconomica.
“Abbiamo quindi iniziato a dialogare con le parti sociali raggiungendo un accordo con quelle che più hanno voluto sposare la nostra tesi di analizzare il mercato, verificare i veri canoni espressi dalle inserzioni, valori quindi reali e non simbolici o ideologici che avrebbero ulteriormente escluso gli inquilini dalla possibilità di un risparmio, minore ma reale, e dare l’opportunità ai proprietari di poter concedere una riduzione compensata dalle agevolazioni fiscali. A distanza di un anno possiamo affermare che il nuovo accordo è stato positivamente accolto. Deve vincere ancora le abitudini di chi per oltre vent’anni non ne ha voluto sapere e manca ancora di informazione sul fatto che le cose sono cambiate, ma siamo sulla strada giusta” prosegue il presidente Sanvito.
L’Avv. Lucio Cacciapuoti Presidente del Centro Studi Nazionale conferma che “I primi dati sono molto confortanti. Nei primi 6 mesi del 2024, in presenza di una comunicazione ancora poco diffusa e spesso non esaustiva nei contenuti, abbiamo visto tanto interesse e tante richieste di attestazione quante non se n’erano viste nei precedenti 5 anni, contrariamente a quanto facevano registrare le altre sedi presenti su tutto il territorio nazionale che ci indicavano dati in crescita, ma in linea con gli anni precedenti. Perché nello specifico questo cambiamento nella Città di Milano? I nuovi canoni rappresentano valori più in linea con il mercato, e scontano una riduzione media del 20% rispetto ai prezzi richiesti per il mercato libero (vedi Tab. Allegata). Ciò significa un risparmio per l’inquilino a fronte di una rinuncia ricompensata per il proprietario. Certo il fatto che la cedolare secca possa essere applicata solo dai privati, ha sempre rappresentato per le proprietà immobiliari delle società una sorta di concorrenza per la disparità fiscale di trattamento. E a Milano le proprietà di tal genere sono generalmente più numerose rispetto ad altre località italiane. Si è poi avviata una radicale revisione del vecchio accordo semplificandolo in termini di zone che passano da 12 a 4, modificando e modernizzando i criteri e gli elementi per la definizione della sub fascia di riferimento e quindi del canone minimo e massimo applicabile. Ad esempio le classi energetiche hanno sostituito le classi catastali, la presenza di domotica e di tecnologia ha preso il posto di un incomprensibile “assenza di inquinamento acustico e ambientale” che a Milano è ovunque inapplicabile” conclude Cacciapuoti.
Si è anche diffuso e spiegato più puntualmente che i contratti sono di tre tipologie: da 3 anni +2 (o più), transitori per studenti fuori sede; transitori per particolari esigenze. Legate all’economicità, anche la possibilità di locare per durate inferiori ai 4 anni più 4 ha contribuito a portare tre grandi vantaggi:
– Una immissione di case sfitte sul mercato;
– Un rallentamento dello spostamento di immobili ad uso abitativo verso contratti brevi/turistici
– Condizioni più adeguate in termini di valori che hanno definitivamente sbloccato la convenienza e anche la diffidenza di molti operatori e proprietari restii a considerare il nuovo accordo.
I dati parlano chiaro: i contratti sono in crescita esponenziale facendo registrare ogni mese dal 2023 una costante crescita a due cifre. L’interesse delle parti e degli operatori si amplifica ogni giorno con richieste di chiarimenti spiegazioni e l’organizzazione di incontri e webinar (l’ultimo la scorsa settimana ha visto la presenza di oltre 300 persone
Ma giugno 2024 non è importante solo per il Canone Concordato della Città di Milano.
Oggi si può affermare che tale accordo, con lo stesso format, la medesima idea di fondo e con adeguamenti dei canoni locali è presente in ben 31 Città della Provincia di Milano, dove sta già riscontrando grandi apprezzamenti anche da parte delle Amministrazioni locali che spesso hanno fornito impegno ed entusiasmo nel fornirci dati utili a redigere l’accordo.
Soddisfazione quindi da parte di Unioncasa per aver dato il via ad una nuova serie di accordi che funzionano e che se supportate da una corretta e chiara informazione da parte degli Operatori immobiliari e delle istituzioni Locali potrà ulteriormente espandersi e generare effetti positivi.
