Alcune delle nuove norme contenute nel Pgt del Comune di Milano, attualmente in fase di controdeduzioni, mirano a mettere sotto pressione il proprietario per indurlo ad un “fare” non previsto da alcuna legge; norme non ottemperando alle quali si incorre nella sanzione della compressione sul piano economico del diritto di proprietà immobiliare.
Di grande rilievo è l’art. 11 del Piano delle Regole che disciplina i cosiddetti “edifici abbandonati e degradati ” da più di 24 mesi.
I proprietari degli edifici individuati come tali dal PGT – che contiene un elenco/tavola ( aggiornabile mediante determina dirigenziale – non è prevista comunicazione ai proprietari interessati ) – sono tenuti a presentare un piano attuativo o una domanda per un titolo abilitativo al recupero dell’immobile, ed i lavori dovranno iniziare entro 18 mesi dalla loro individuazione.
In difetto, è fatto obbligo di procedere alla demolizione del manufatto.
Se questa è compiuta su iniziativa del proprietario, lo stesso mantiene il diritto alla superficie lorda del precedente edificio. Diversamente perderà tale diritto. L’area sarà considerata nuda ( l’Amministrazione si riserva di demolirla a spese del proprietaro ) e dotata, ai fini edificatori, solo di una superficie nei limiti dell’indice territoriale, pari a 0,35 mq/mq.
L’ applicazione della norma rimane “sospesa” nel caso in cui il proprietario non disponga del bene a causa di fallimenti, pignoramenti, concordati, sequestri; non per l’indisponibilità economica del proprietario. Paradossalmente, per conservare il valore della proprietà è preferibile fallire: se fallisco mantengo il valore, se non ottempero il valore quasi si azzera.
Si tratta di una norma strumentale e sanzionatoria avente carattere di penale, per la quale potrebbe esserci qualche dubbio, nel nostro ordinamento, che possa rientrare nella competenza del Comune, in quanto oggetto di riserva di legge.
Il comune giunge a questo risultato combinando i principi della perequazione, basata sulla natura non conformativa del piano (potenzialita’ e non capacita’ edificatoria), con i meccanismi normativi dell’urbanistica contrattata e del procedimento descritto.
In tal modo il comune, per pubblica utilita’, non procede ad una vera espropriazione ablativa della proprieta’, ma sostanzialmente azzera un valore immobiliare senza corrispondere indennizzi. Che ne e’ della Costituzione ?
E’ la conseguenza del fatto che resta tuttora aperta la decisiva questione che investe il regime dei suoli che nel nostro Paese e’ duale, a seconda della regione e del comune, con piani conformativi, dotati di zonizzazioni e indici edificatori, e piani non conformativi .
Occorre dunque una legge quadro nazionale in materia urbanistica ed in materia di regime dei suoli.
Avv. Achille Colombo Clerici (Presidente Assoedilizia Milano e vicepresidente Confedilizia)
